Koska asuntolainat nousevat dramaattisesti, pitäisikö meidän odottaa asunnon hinnan romahdusta?

Samalla kun Yhdysvallat flirttailee taantuman kanssa, yksi selvä häviäjä Yhdysvaltain äskettäisestä koronnostokierroksesta on ollut asuntomarkkinat. Mitä tiedot viittaavat?

Ensinnäkin se ei todellakaan ole vielä niin paha. Nykyään asuntojen hinnat ovat edelleen vahvat, Zillow on nostanut asuntojen hinnat vuositasolla 18% heinäkuuta lähtien. Hieman pessimistisemmin RedfininRDFN
Tietojen mukaan asuntojen hinnat ovat nousseet vuositasolla, mutta jo alkaa laskea kesäkuusta lähtien.

Se kuitenkin pahenee. Muut asumistiedot viittaavat siihen, että ongelmia on tulossa. Esimerkiksi S&P Select Homebuilders -indeksi on jäänyt S&P 500:aa heikommaksi 11 % tähän päivään mennessä, ja rakennustarvikeosakkeiden kehitys on ollut yhtä huono. Osakemarkkinat ovat kuitenkin kohtuullinen ennustaja tulevista voitoista, mutta se ei aina pidä sitä oikein.

Se tarkoittaa, että asuntomarkkinoilla on ongelmia. Vain kourallinen osakemarkkinasektoreita, kuten media, tekstiilit ja autonosat, on menestynyt huonommin. Monet monet tekijät vaikuttavat kuitenkin talonrakentajien voittoihin, joten onko ongelma kodinrakentajien itsensä kanssa vai asuntomarkkinoilla laajemmin?

Asuntolainojen korot nousevat

Asuntolainan kustannusten nousu huolestuttaa koko asuntomarkkinoita. Asuntolainakulut ovat nousseet erittäin nopeasti. Tänään 30 vuoden säädettävä korkolaina sen korko on 5.5 %. Viime vuonna se oli alle 3 prosenttia. Se on asuntolainakustannusten dramaattinen nousu. Se on liike, jota emme ole nähneet 1980-luvun jälkeen, aivan kuten viimeaikaiset inflaatiotiedot.

On kohtuullista odottaa asuntolainakustannusten nopean nousun jäähdyttävän asuntomarkkinoita. Monille asunnon ostamisen rajoitteena ei ole talon tarran hinta, vaan kyky maksaa asuntolaina. Asuntolainojen korot voivat laskea kiinteistöjen hintoja, joihin monilla on varaa.

Muut Yhdysvaltojen kuluttajien rajoitukset

Vaikka asuntolainakustannukset ovat ratkaisevan tärkeitä, on myös syytä huomata, että opintolainan maksun jatkaminen ensi tammikuussa (jopa velkahelpotuksella) ja potentiaalia Yhdysvaltain taantuman riskejä voi myös heikentää kuluttajien luottamusta asunnon ostojen suhteen. On siis muitakin negatiivisia merkkejä.

Tarjonta ja kysyntä

Sitten tarjontakuva huononee hieman. Mukaan Redfin toimitustiedot, asuntoja on nyt enemmän myynnissä ja niiden myynti kestää kauemmin. Tämä luo ylijäämää asuntomarkkinoilla. Emme ole kriisin tasolla. Tarjonta on palannut tasoilleen vuodesta 2020 lähtien ja myyntiaika on samanlainen kuin vuoden 2021 pahimmillaan. Tämä kuitenkin kesäkaudella, joka on perinteisesti kausiluonteisesti erittäin vahva asumisen kannalta, joten asiat ovat varmasti menossa väärään suuntaan ja lähitulevaisuudessa kuukaudet voisivat olla huonompiakin.

Fed

Tietenkin Fed ei todennäköisesti ole vielä nostanut korkoja. Odotukset koskevat toista nostaa korkoja syyskuun Fedin kokouksessa. Hyvä uutinen on kuitenkin se, että asuntolainojen korot tyypillisesti hinnoittelevat sen, mitä markkinat ajattelevat Fedin tekevän tulevaisuudessa. Tämä tarkoittaa, että pidemmän aikavälin asuntolainojen korkojen pitäisi nousta vain, jos Fed nostaa korkoja odotettua enemmän, ja voivat itse asiassa laskea, jos ne nostavat korkoja, mutta vähemmän kuin markkinat luulevat. On kuitenkin olemassa riski, että vuoteen 2023 asti, jos Fed jatkaa korkojen nostamista, asuntolainojen korot voivat nousta edelleen, koska markkinat eivät ole varmoja, mihin suuntaan Fed liikkuu vuonna 2023.

Mitä seuraavaksi?

Joten osakemarkkinat ovat alkaneet olla huolissaan asumisesta, ja se voi johtua osittain siitä, että asuntolainojen korot ovat nousseet erittäin nopeasti. Alamme nähdä, että talojen myynti kestää kauemmin ja lisää asuntoja on saatavilla. Tämä viittaa siihen, että asuntojen hinnat voivat alkaa laskea vahvan nousun jälkeen.

Todellisuustarkistuksen arvoinen on kuitenkin myös se, että olemme vasta alkamassa nähdä asuntojen hintojen laskevan ja ne pysyvät vuositasolla. Myös asuntojen hinnat ovat yleensä melko vakaat. Erittäin huonot asuntomarkkinat historiallisesti katsoen, hinnat laskevat noin 10 % kuten 1970-luvulla tai finanssikriisin aikana 2008-9. Joten osakemarkkinoihin verrattuna asuntojen hintojen negatiiviset heilahtelut ovat melko pieniä.

Asuntojen hinnat ovat nousseet viime aikoina erittäin voimakkaasti. On monia hyviä syitä, miksi se saattaa alkaa maltillisesti. Vaikka historia muistuttaa meitä siitä, että USA:n asuntojen hinnat ovat yleensä melko vakaita. Tuolloin 1980-luvulla, jolloin asuntolainat nousivat samalla tavalla kuin nykyään? Asuntojen hinnoissa oli vain neljännes hintojen laskusta koko vuosikymmenen ajan, ja se oli alle 1 %.

Joten kyllä, asuntojen hinnat eivät voi enää nousta kaksinumeroisia. Itse asiassa monet merkit viittaavat siihen, että asumisen asiat huononevat. Muista kuitenkin, että asuntomarkkinoiden kannalta todella huono asia on harvoin edes yksinumeroinen asuntojen hintojen lasku, jos historia on opas.