Kun asuntojen hinnat laskevat, länsirannikko on paljastuimpia, ja kaakkois näkee parempia suuntauksia

Asuntojen hinnat laskivat syyskuussa 0.8 % kuukaudessa kausitasoitettuna Case-Shiller-asuntojen hintaindeksin mukaan. Tämä on kolmas peräkkäinen asuntojen hintojen laskukuukausi, sillä asuntolainat ovat nousseet jyrkästi vuonna 2022, mikä heikentää asumisen kohtuuhintaisuutta viime vuosiin verrattuna ja lisää riskiä asumisen taantuma.

Jatkuvasta hintojen laskusta huolimatta aluekuvassa on kuitenkin huomattavaa vaihtelua. San Francisco saattaa olla ensimmäinen suuri yhdysvaltalainen kaupunki, jossa vuosittaiset asuntojen hinnat laskevat tulevina kuukausina Case-Shiller-tietojen perusteella, mutta sitä vastoin, vaikkakaan eivät ole immuuneja hintojen laskulle, Miamissa ja Tampassa on edelleen yli 20 prosentin vuotuinen hintojen nousu.

Korkeammat hinnat

Yksi viimeaikaisen asuntojen hintojen laskun aiheuttaja on Yhdysvaltain keskuspankin jyrkkä korkojen nousu, joka on noussut nollasta lähes 4 prosenttiin vuonna 2022, ja uutta nousua odotetaan kun Fed kokoontuu joulukuussa.

Tämä korkojen nousu on vastaavasti nostanut asuntolainakustannuksia, sillä 30 vuoden asuntolaina on nyt hieman alle 7 %, kun se oli noin 3 % aiemmin vuonna. Koska monet ostajat rahoittavat asunnon ostonsa asuntolainalla, tämä kohonnut hinta on vähentänyt asumisen kohtuuhintaisuutta. Historiallisesti tarkasteltuna on epätavallista, että asuntolainakustannukset kaksinkertaistuvat alle vuodessa. Asuntolainojen korkojen jyrkät nousut ovat usein huono merkki asuntomarkkinoille.

Monille taloa ostettaessa ratkaiseva tekijä ei ole sen absoluuttinen hinta, vaan asuntolaina, jonka he pystyvät hoitamaan mukavasti. Asuntolainojen korkojen noustessa keskimääräinen ostaja joutuu ostamaan halvemman kodin samalla dollarimääräisellä asuntolainamaksulla.

Alueelliset erot

Tiedoissa on selviä alueellisia eroja. Kaakkoisosissa Tampa, Charlotte, Atlanta ja Miami ovat edelleen suhteellisen vahvat ja hinnat ovat nousseet noin 20 % vuodentakaisesta huolimatta viimeaikaisista laskuista.

Sen sijaan länsirannikko on hitaampaa. San Francisco voi olla ensimmäinen markkina, jossa hinnat laskevat vuositasolla, jos trendit jatkuvat, ja sen vuositaso on nyt vain 2.3 %. Lisäksi Portland, Seattle ja San Diego ja Los Angeles eivät ole kaukana jäljessä, ja ne ovat nousseet vuositasolla jatkuvasti alle 10 % kaikilla näillä lännen hintamarkkinoilla.

Asumisen kohtuuhintaisuus

Yksi näiden alueellisten erojen aiheuttaja voi olla asumisen kohtuuhintaisuus. Atlanta Federal Reserve seuraa asuntojen saatavuutta kansallisella ja alueellisella tasolla. San Francisco, joka on lähimpänä suuret markkinat absoluuttiselle arvon laskulle, on myös yksi halvimpia metroalueita Atlanta Fedin analyysissä. Tämä pätee myös suureen osaan länsirannikkoa. Täällä kohtuuhintaisuus on erittäin alhainen sekä verrattuna maan muihin alueisiin että historiallisiin tietoihin.

Sitä vastoin ne metrot, joissa hinnat kasvavat edelleen kohtuullisen vahvasti vuositasolla, ovat myös korkeampia Fedin kohtuuhintaisuusindekseissä. Näihin metroihin kuuluu suuri osa Floridasta ja Charlottesta.

Nämä ovat alueita, joilla hintojen nousu on edelleen suhteellisen voimakasta vuositasolla, vaikka viimeaikainen markkina on ollut pehmeä. Näitä alueita pidetään edelleen hieman kalliina Atlanta Fedin analyysissä. Siitä huolimatta kohtuuhintaisuus täällä on parempi kuin suuressa osassa länsirannikkoa.

Asuntomarkkinoiden heikkouden merkkejä voi siis eniten vaikuttaa länsirannikkoon. Alamme nähdä sen tiedoissa, ja edullisuus on erityisen alhainen länsirannikolla. Sitä vastoin maan muilla alueilla, kuten kaakkoisosassa, vaikka ne eivät ole immuuneja heikommalta asuntomarkkinoilta, voivat pärjätä paremmin, jos asumisen kohtuuhintaisuus on ohjenuorana.