Näenkö unta? Community Land Trust -malli voisi olla osa asumisratkaisua

Yleisesti ottaen asuntopolitiikan on keskityttävä siihen, että voittoa tavoitteleva asuntotuotanto vastaa mahdollisimman paljon kysyntää. Sitten niillä tulotasoilla, jotka eivät vieläkään pysty hallitsemaan asumiskustannuksia muiden elinkustannusten ohella, paras ratkaisu on suorat käteisavustukset normatiivisen vuokrastandardin, 30 % bruttokuukausituloista ja todellisten kustannusten välisestä erosta. . Entä asunnonomistus? Onko olemassa mallia, jolla voidaan ratkaista sellaisten ihmisten ongelma, jotka työskentelevät, mutta eivät silti pysty hoitamaan käsirahaa tai kuukausittaista asuntolainamaksua? Olen varovaisen optimistinen, että kattava ja markkinalähtöinen asuntopolitiikka voisi sisältää yhteisön maarahaston (CLT) -mallin, mekanismin maan turvaamiseksi luottamuksellisesti ja sitten tukimaan omistuksen tukemiseksi.

Community Land Trust (CLT) -malli on innovatiivinen strategia maan ja asuntojen arvon vangitsemiseksi ja tarjoamiseksi työssäkäyville pienituloisille perheille. Maahankinnolla CLT:t voivat tarjota mahdollisuuden ostaa asuntoa alle markkinahinnan vastineeksi siitä, että he saavat vähemmän tuottoa talon arvostamisesta. Asunnonomistaja solmii pitkäaikaisen vuokrasopimuksen CLT:n kanssa, joka jatkaa maan omistusta perheen omistaman talon parannuksella. CLT-malli poistaa talon arvon markkinoilta ja mahdollistaa hinnan asettamisen sellaisille perheille, joiden kotitalouden tulot ovat 50–80 prosenttia alueen mediaanituloista (AMI). Kun talo myydään, vuokrasopimus rajoittaa myynnin arvon saamista ja siirtää säästöt seuraavalle perheelle.

CLT-asumisesta on useita etuja perheille ja laajemmalle asuntotaloudelle.

• Omistusmahdollisuus ihmisille, jotka työskentelevät mutta tienaavat vähemmän – Ihmiset voivat työskennellä vuosia rakentaakseen taloudellista vauhtia asunnon ostamiseen, mutta silti jäädä vajaaksi. CLT:t auttavat antamaan ylimääräistä sysäystä omistukseen.
• Rakennusluotto – Luotto on edelleen tärkeä taloudellisen tarkkuuden mittari. CLT:t voivat auttaa kotitaloutta rakentamaan ja laajentamaan kykyä lainata viisaasti.
• Pysyvyys – Kodin omistaminen voi antaa lapsille mahdollisuuden käydä samoissa kouluissa valmistumisen jälkeen ja rohkaista osallistumaan ja osallistumaan yhteisöön.
• Omaisuuden lisäämisen hyöty – Kun heidän kotiomaisuutensa kasvaa ajan myötä, perheet voivat saada tämän arvon tulevaisuutta varten.
• Estää spekulatiivisia paineita omistajille – Kun CLT-asunto on poistunut markkinoilta, ei ole myyntipaineita, kun omaisuuden arvo nousee.
• Vaikka investointien tuotto on rajallinen, ne luovat sukupolvien vaurautta – Vaikka myynnin hyödyt on rajattu, perheellä on kannustin hallita sijoitustaan ​​hyvin lainan tai myynnin loppuun asti.
• Antaa pienituloisille perheille mahdollisuuden säästää – Kun asumiskustannukset ovat pienemmät, perhe voi kerätä säästöjä muuhun käyttöön, kuten lastenhoitoon, koulutukseen ja kassavarojen rakentamiseen.

Hyöty taloudelle laajemmin on, että perheet, jotka muutoin jäisivät halvempiin moniperheasuntoihin, voivat siirtyä omistukseen, jolloin asunnot vapautuvat muille perheille. CLT:llä on potentiaalia auttaa rakentamaan asuntotikkaita, alkaen seteleistä ja suorasta avusta vuokra-asuntoon ja lopulta omistukseen. Omistus CLT:n kautta antaa perheille mahdollisuuden investoida enemmän paikalliseen naapurustoonsa ja yhteisöihinsä, ja nämä yhteisöt ja kaupunginosat voivat investoida niihin. CLT-mallin luoma asumismahdollisuus voi antaa perheille mahdollisuuden juurtua ja tulla vaikuttajiksi taloudellisesti ja poliittisesti.

Ja tämä malli voi helpottaa myös moniperheasumista. Seattlessa, Homestead Community Land Trust rakentaa 38 asuntoa kahdessa eri paikassa, joista toinen lahjoitti ja toinen ylimääräisellä kaupungin maalla. Omistusmalli on sama kuin omakotitaloissa. Joillakin tavoilla asunnot ovat mallin loogisin käyttö, koska markkinahintaiset asunnot on upotettu yhteiseen omaisuuteen. Ylimääräisen kaupungin maan lahjoittaminen on erityisen tärkeää, koska se on yleistä koko maassa; kaupungeilla ja muilla kunnilla on usein maa-alueita, joita ei voida käyttää alkuperäiseen tarkoitukseen, mutta jotka voitaisiin aktivoida asuntoiksi.

CLT-mallin soveltamiseen on muitakin mahdollisuuksia. Monet yhteisöt sallivat takapihamökkien, osa-alueiden ja "puuttuvan keskiasumisen" sekä mahdollisuuden laajentaa vuokra-asuntotarjontaa entistä tiheämmin. Tämän kaavoituksen vapauttamisen ongelmana on rahoituksen puute, jonka useimmat perheet pystyvät hyödyntämään yhden perheen naapurustojen lisääntyneen tiheyden. CLT voisi ostaa jaetun tontin, rakentaa sille kaksi asuntoa ja myydä asunnot halvemmalla. Tämä hyödyttäisi alkuperäistä asunnonomistajaa ja luo kaksi uutta asunnonomistajaa entiselle tontille. Kalifornia hyväksyi hiljattain lain Tämä ei johda suureen tiheyteen yhden perheen vyöhykkeillä, mutta CLT-malli saattaa auttaa saavuttamaan tämän tavoitteen.

Useimmilla perheillä, etenkin perheillä, jotka saattavat omistaa kodin, mutta jotka silti maksavat asuntolainaa, ei yksinkertaisesti ole rahaa tällaiseen rakennusprojektiin. Pankit ovat olleet hauraita näiden hankkeiden rahoittamisessa tarjoten vain HELOC-luottolimiittiä, joka on väline, joka on pelottava ja usein mahdoton perheille. Yhteisön maarahastot voisivat päästä eroon tästä umpikujasta testatulla rahoitusmallilla.

Jotkut kannattajat ovat kehottaneet politiikkaa tukemaan vuokralaisen vuokra-asunnon hankinta. Tässäkin ongelmana on rahoitus. Mistä esimerkiksi huoltoa tarvitsevan ja meneillään olevaa myyntiä odottavan kiinteistön vuokralaiset saavat rahaa ostaakseen rakennuksensa tai vuokra-asuntonsa? Useimmat päättäjät suhtautuvat CLT-malliin myönteisesti, ja mallin etujen hyödyntäminen joidenkin haasteiden ratkaisemisessa on mielenkiintoinen tilaisuus.

Yksi idea voisi olla ostaa pieni, halvempi kiinteistö ja käyttää sitten CLT-mallia asuntojen luomiseen alennettuun hintaan, jotka nykyiset vuokralaiset voisivat ostaa edullisella rahoituksella, kun CLT omistaa tontin ja vuokraa sen asunnonomistajien yhdistykselle. . Tämä antaisi vuokralaisille mahdollisuuden pysyä paikoillaan ja samalla tarjota heille polku omistukseen.

Mitä vikaa CLT:issä on? Ajattelen sitä edelleen. Mutta maalla olisi paljon parempi tilanne, jos tukidollareja käytettäisiin maan ostamiseen CLT:ille kuin kalliille Low Income Housing Tax Credit (LIHTC) -hankkeille, joiden kustannukset nousevat nyt 1 miljoona dollaria vuokrayksikköä kohden. Kuvittele, että kaikki rahat saavat ihmiset kestävälle tielle kohti omistajuutta. Onko omistajuudessa ongelmia? Kyllä ja Olen keskustellut siitä.

Mutta CLT on erilainen. Malli antaa työssäkäyville ja vaikeuksissa oleville ihmisille mahdollisuuden ostaa olemassa oleville asuntomarkkinoille taloudellisesti kestävällä tavalla. Ehkä ideaa voitaisiin käyttää siirtämään voittoa tavoittelemattomien LIHTC-vuokrayksiköiden vuokralaiset omistukseen. Katsotaan. Pidän ajatuksesta, että CLT juoksee kohti kysynnän ja tarjonnan todellisuutta, ei siitä; Malli tunnustaa maakeinottelun eikä valita siitä, vaan luo siitä turvallisen sataman ja luo tien sisään ihmisille, joilla on vähemmän rahaa. Olen varma, että löydän kohtalokkaan virheen, mutta ennen kuin löydän, aion juhlia mallia toisena myönteisenä askeleena asumisen kannalta.