"Kun katson taaksepäin noin viime vuosikymmenen ajalta, mahdollisuudet ostaa osakkeita REIT-asuntojen osakkeista ovat olleet harvassa", sanoo Brad Thomas, Wide Moat Researchin toimitusjohtaja ja vanhempi analyytikko ja kirjoittaja Älykäs REIT-sijoittaja. "Tällä hetkellä on meneillään harvinainen myynti."
Asuntojen REIT:t käyvät tällä hetkellä kauppaa 21 prosentin alennuksella kohde-etuuden arvosta, laskee Green Street, liikekiinteistöjen analytiikkayritys. Vielä vuosi sitten ne kävivät kauppaa 3 %:n alennuksella.
Ei ole yllättävää, että asuntojen REITit ovat romahtaneet osakkeiden ja joukkovelkakirjalainojen mukana tänä vuonna laajassa markkinamyynnissä. Kiinteistösijoitukset ovat herkkiä korkoihin, jotka nostavat lainakustannuksia.
Työministeriö kertoi asiasta keskiviikkona kuluttajahinnat nousivat 9.1 prosenttia vuosivauhti kesäkuussa, mikä tasoittaa tietä uudelle jyrkälle koronnousulle Federal Reserve -pankilta myöhemmin tässä kuussa.
Mutta korkeat hinnat ovat itse asiassa hyvä uutinen asunnon REITille, koska ne vaikeuttavat kodin ostamista. Ennätyksellisen alhaisten asuntolainojen korkojen jälkeen 30 vuoden kiinteä korko on lähes kaksinkertaistunut 5.51 prosenttiin. Toukokuussa olemassa olevan asunnon mediaanimyyntihinta ylitti 400,000 XNUMX dollaria ensimmäistä kertaa, mikä heikensi kohtuuhintaisuutta entisestään.
"Jotkut mahdolliset ostajat ovat nyt työnnetty vuokrauspooliin", sanoo Haendel St. Juste, Mizuho Securitiesin toimitusjohtaja ja REITs-analyytikko. "Dramaattinen muutos asunnon kustannuksissa on nettohyöty vuokrapuolelle."
Uutiskirje Sign-up
Barronin esikatselu
Hanki lyhyt esikatselu viikonlopun Barron's-lehden suosituimmista tarinoista. Perjantai-iltaisin ET.
Analyytikot sanovat, että asuntosijoitusten myynti näyttää ylivoimaiselta, kun otetaan huomioon, että yhtiöiden taseet ovat hyvät ja vuokrakysynnän näkymät näyttävät vahvoilta. Viimeisin kuluttajahintaindeksiraportti osoitti, että vuokrahinnat olivat nousseet eniten sitten vuoden 1986 – 5.8 % enemmän kuin vuotta aiemmin.
John Pawlowski, Green Streetin toimitusjohtaja, on samaa mieltä siitä, että asuntojen REIT-hinnat ovat laskeneet liian jyrkästi. Toisinaan vuokra-asunnot "heitetään ulos negatiivisen makro-asuntotarinan kylpyveden mukana", hän sanoo. Suurimmalla osalla hänen kattamistaan REIT-rahastoista on vain 20–25 senttiä velkaa jokaista omaisuuden arvon dollaria kohden ja runsaasti kassavirtaa velkojen hoitamiseen.
On selvää, että kiinteistöt korreloivat voimakkaasti talouteen. On vain katsottava taaksepäin vuoteen 2020, jolloin miljoonat amerikkalaiset menettivät työpaikkansa Covid-taantuman aikana, ja sen vaikutuksiin vuokriin ja käyttöasteeseen.
Rannikkokaupungeissa, kuten San Franciscossa, New Yorkissa, Los Angelesin keskustassa ja Seattlessa, "asuntojen vuokrat ja käyttöasteet laskivat eniten", Pawlowski sanoo. Mutta Sunbeltin alueilla, mukaan lukien Atlanta, Carolinas, Texas, Phoenix ja Las Vegas, vuokrat laskivat hieman, mutta käyttöaste pysyi vakaana.
Erilaiset asuntorahastot antavat sijoittajille mahdollisuuden lyödä vetoa eri puolilla maata, St. Juste sanoo.
Camden Property Trust
(ticker: CPT) ja
Keski-Amerikan asuntoyhteisöt
(MAA) omistavat pääasiassa Sunbeltin.
Oma pääoma asunto
(EQR) ja
AvalonBay-yhteisöt
(AVB) ovat voimakkaasti kaksirannikkoisia.
Asunnon tulot REIT
(AIRC) ja
UDR
(UDR) ovat alttiita sekä rannikko- että Sunbelt-markkinoille
Essex Property Trust
(ESS) on länsirannikon näytelmä.
| Yritys / tunnus | Viimeaikainen hinta | YTD-hintamuutos | 2021 kokonaistuotto | Markkina-arvo (bil) | Hinta / 2023E FFO* | Osinkotuotto |
|---|
| BICOASTAL | | | | | | |
| AvalonBay-yhteisöt / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| Equity Residential / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| AURINKOVYÖ | | | | | | |
| Camden Property Trust / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| Keski-Amerikan asuntoyhteisöt / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| TASAPAINOASTAUTUMINEN molemmille MARKKINOILLE | | | | | | |
| Asunnon tulot REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E = arvio. FFO = toiminnan varat. *Hinta / toiminnasta saadut varat ovat REIT-yhtiöiden vakioarvo. Toimialan keskiarvo on nyt 19.2.
Lähde: Bloomberg
Pawlowski sanoo, että UDR ja Equity Residential ovat pudonneet saman verran kuin muut tänä vuonna, mutta vuodet 2020 ja 2021 olivat vaikeat. ”He ovat jo kärsineet paljon tuskasta, joten he eivät olleet kovin kalliita tälle vuodelle. , ja nyt arvostukset ovat nollattu ja perustekijät paranevat, joten UDR ja Equity Residential ovat kaksi erityisen halpaa REIT:tä tällä hetkellä." Hän sanoi, että he käyvät kauppaa korkeammalla tuotolla vuoden 2022 tuloksesta kuin asunto REIT:n vertaisyritykset, ja niiden odotettu sisäinen tuotto on kaikkien kiinteistötoimialojen ylimmässä puoliskossa.
Yksi asuntoasuntojen kannalta hyvää lupaavista tekijöistä on se, että asuminen ei ole harkinnanvarainen kohde, joten vaikka ihmiset menettäisivät työpaikkansa taantuman aikana tai saisivat palkanleikkauksen, vuokra-asuntojen kysyntä ei putoa yhtä jyrkästi kuin harkinnanvaraisten asuntojen kysyntä. tavarat, kuten matka- tai luksustavarat. "Laman aikana vuokrat voivat silti laskea", Pawlowski sanoo. "Mutta koska kysyntä on vähemmän harkinnanvaraista, kysyntä kestää paremmin kuin muilla alueilla."
AEW Capital Managementin REIT-arvopaperiryhmän salkunhoitaja Gina Szymanski sanoo, että asuntojen REIT-rahastot ovat "yksi suosikkiluokistamme", kun otetaan huomioon niiden hinnoitteluvoima ja perustekijät. Hän huomauttaa, että he "eivät ole immuuneja vetäytymiselle, koska korkotason vastatuulet vaikuttavat kaikkiin yrityksiin."
Mutta hän lisää, "asuntojen nimien taseet ovat universumimme kaikkien yritysten parhaassa kunnossa. Meistä tuntuu todella hyvältä, että he toipuvat."
Kirjoittaa Lauren Foster klo [sähköposti suojattu]
