3 parasta REITiä, jotka ovat poikkeuksellisen edullisia juuri nyt

REITit ovat kärsineet erityisen ankarasti meneillään olevilla karhumarkkinoilla. Vaikka S&P 500 on laskenut 18 % tänä vuonna, Real Estate Select Sector SPDR ETF (XLRE) on pudonnut 26 %.

Suurin syy REIT-rahastojen alitulokseen on korkeiden korkojen vaikutus useimpien REIT-rahastojen korkokuluihin, joilla on huomattavaa velkaa.

Jotkut REIT:t ovat kuitenkin tulleet erittäin halpoja pitkän aikavälin näkökulmasta. Heti kun korkeiden korkojen aiheuttama vastatuuli alkaa laantua, ne REIT-rahastot, joilla on vahvat perustekijät, todennäköisesti palkitsevat osuudenomistajansa suuresti.

Keskustellaan tämän jälkeen kolmen poikkeuksellisen houkuttelevan REIT:n näkymistä.

Pelkkä sairaala REIT

Vuonna 2003 perustettu Medical Properties Trust (MPW) on alansa ainoa puhdassairaala REIT.

REIT omistaa yli 400 kiinteistöä, jotka on vuokrattu yli 30 eri toimijalle. Suurin osa omaisuudesta on yleisiä akuuttihoitosairaaloita, ja ne ovat hyvin hajautettuja eri maantieteellisille alueille, ja niillä on kiinteistöjä 29 osavaltiossa, mikä pienentää yksittäisten markkinoiden kysynnän ja tarjonnan epätasapainon riskiä. Yhdysvaltalaisen portfolionsa lisäksi Medical Propertiesilla on strateginen asema keskeisillä kansainvälisillä markkinoilla, mukaan lukien Saksa, Iso-Britannia, Italia ja Australia.

Medical Properties nauttii joitain kilpailuetuja. Ainoana puhdaspelisairaalana REIT, jolla on lähes 20 vuoden kokemus alastaan, on laaja asiantuntemus omalla kapealla. Se nauttii myös mittakaavaeduista.

Sairaalan REIT:nä Medical Properties kestää taantumia paremmin kuin useimmat REIT:t, koska useimmat kuluttajat eivät vähennä terveyskulujaan vaikeimmissakaan taloudellisissa olosuhteissa. REIT on osoittautunut kestäväksi koko koronaviruskriisin ajan, sillä operaatioista [FFO] on saatu ennätysmäärärahoja yksikköä kohden vuosina 2020 ja 2021. Toisaalta suuren taantuman aikana rahaston FFO yksikköä kohden laski 31 % ja leikkasi rahastoaan. osinkoa 26 prosenttia.

Medical Properties on osoittanut huomattavan tasaisen kasvuennätyksen. Se on kasvattanut yksikkökohtaista FFO-arvoaan yhdeksän vuoden aikana viimeisten 10 vuoden aikana, keskimäärin 9.3 % vuodessa. Tasainen suorituskyky on osoitus REIT:n vankasta liiketoimintamallista ja sen huolellisesta toteutuksesta. Useimmilla markkinoillaan väestön ikääntymisestä johtuvan myötätuulen ja lupaavan yritysostoputken ansiosta Medical Properties jatkaa todennäköisesti kasvuurallaan tulevina vuosina.

Toisaalta, aivan kuten muutkin terveydenhuollon REIT-yhtiöt, Medical Propertiesillä on tällä hetkellä vastatuulia, nimittäin inflaation vaikutus työvoimakustannuksiin, potilasmäärien hidas elpyminen pandemian jälkeisenä aikana ja finanssipoliittisten elvytyspakettien väheneminen. Tämän seurauksena oletamme vain 0.4 %:n keskimääräistä vuotuista FFO:n kasvua yksikköä kohden seuraavan viiden vuoden aikana ollaksemme varmuuden vuoksi.

Medical Properties on nostanut osinkoaan yhdeksännä peräkkäisenä vuonna ja tarjoaa tällä hetkellä 9.3 prosentin osinkotuottoa. REIT:llä on kunnollinen 64 prosentin maksusuhde ja vakaa tase, jonka korkokate on 2.6. Ottaen huomioon myös sen puolustava liiketoimintamalli, sen osinkoa tulisi pitää turvallisena lähitulevaisuudessa.

Medical Propertiesin kauppa käy tällä hetkellä lähes 10 vuoden alhaisella hinta-FFO-suhteella 6.9, mikä on paljon alhaisempi kuin osakkeen historiallinen keskiarvo 12.5. Poikkeuksellisen halpa arvostus on johtunut edellä mainituista vastatuulesta ja inflaation vaikutuksesta tulevien kassavirtojen nykyarvoon. Heti kun inflaatio alkaa hidastua, FFO-kerroin alkaa todennäköisesti palata kohti historiallista keskiarvoaan. Odotamme siten 12.6 %:n vuositasolla arvioitua myötätuulta seuraavan viiden vuoden aikana. Kun otetaan huomioon myös 9.3 %:n osinko ja FFO:n 0.4 %:n kasvu yksikköä kohden, uskomme osakkeen pystyvän tarjoamaan 18.5 %:n vuosituottoa seuraavien viiden vuoden aikana.

Tämä REIT antaa toimistossa

Office Properties Income Trust (OPI) on REIT, joka omistaa tällä hetkellä yli 160 rakennusta, jotka sijaitsevat 31 osavaltiossa ja jotka on vuokrattu ensisijaisesti yksittäisille vuokralaisille, joilla on korkea luottoluokitus. REIT:n salkussa on tällä hetkellä 90.7 % vuokrausaste ja keskimääräinen rakennusikä on 17 vuotta.

Toimistokiinteistöt saa 64 % vuokratuloistaan ​​investointitason vuokralaisilta. Tämä on yksi suurimmista REIT-sektorin investointitasoisten vuokralaisten maksamista vuokraosuuksista. On myös huomionarvoista, että Yhdysvaltain valtion vuokralaiset tuottavat noin 20 % vuokratuloista, kun taas yhdenkään muun vuokralaisen osuus vuosituloista on yli 4 %. Kaiken kaikkiaan Toimistokiinteistöillä on poikkeuksellinen vuokralaisten luottoprofiili, mikä johtaa luotettaviin kassavirtoihin ja muodostaa siten merkittävän kilpailuedun.

Toisaalta Toimistokiinteistöillä on korkea velkakuorma, jonka korkokulut kuluttavat tällä hetkellä käytännössä kaikki sen liiketulot. Näin ollen luottamus on parhaillaan myymässä omaisuuttaan vähentääkseen vipuvaikutustaan. Velkaantumisprosessi on vaikuttanut REITin tulokseen viimeisen kahden vuoden aikana.

Kolmannella vuosineljänneksellä Toimistokiinteistöjen vuokrausaste laski 94.3 %:sta 90.7 %:iin ja sen normalisoitu FFO yksikköä kohti laski 10 % edellisen vuoden neljännekseen verrattuna. Omaisuusmyynnistä ja joidenkin vuokrasopimusten päättymisestä johtuen FFO per yksikkö on laskenut yhteensä 19 % viimeisen kahden vuoden aikana ja on tulossa vielä 3-4 % laskuun tänä vuonna.

Lisäksi koronaviruskriisi voi saada monet yritykset ottamaan käyttöön pysyvän "kotoa työskentely" -mallin alentaakseen toimintakustannuksiaan. Tällainen muutos vahingoittaisi Office Propertiesia pitkällä aikavälillä, vaikka on liian aikaista arvioida pandemian vaikutusta tähän trendiin. Toimistokiinteistöjen suorituskykyyn kohdistuvan suuren velkataakan ja "kotoa työskentelyn" aiheuttaman vastatuulen vuoksi odotamme FFO:n keskimääräistä vuotuista kasvua yksikköä kohti vain 2 % seuraavien viiden vuoden aikana.

Toimistokiinteistöt on jäädyttänyt osinkonsa neljänä peräkkäisenä vuonna, mutta se tarjoaa poikkeuksellisen korkean 15.7 prosentin osinkotuoton. REIT:llä on terve 47 prosentin maksusuhde, mutta sillä on liiallinen velkakuorma. Tämän seurauksena sen osinkoa voidaan leikata taantuman sattuessa.

Valoisa puoli on se, että osakkeella käydään tällä hetkellä kauppaa lähes 10 vuoden alhaisella hinta-FFO-suhteella 3.0, mikä on paljon alhaisempi kuin sen 10 vuoden keskiarvo 8.0. REIT:n korkean vipuvaikutuksen vuoksi pidämme mieluummin konservatiivisia ja oletamme siten oikeudenmukaiseksi hinta-FFO-suhteeksi 6.0.

Jos osake saavuttaa käyvän arvon tasomme viidessä vuodessa, se nauttii 15.0 % vuositasolla tuotoistaan. Ottaen huomioon myös 15.7 %:n osinko ja 2.0 %:n FFO:n kasvu yksikköä kohti, Toimistokiinteistöt voivat tarjota 24.7 %:n vuosituottoa seuraavien viiden vuoden aikana.

Pura tämä kassakaappi tulojen saamiseksi

Suoja (SAFE) tuli julkiseksi vuonna 2017, ja iStar on sen johtaja ja pääsijoittaja. iStar on edelleen enemmistöosakkeenomistaja tähän päivään asti, vaikka se on lain mukaan rajoitettu vain 42 prosentin hallintaan yhtiön äänivallasta.

Safehold on REIT-maavuokrasopimus, jonka tavoitteena on mullistaa kiinteistöala tarjoamalla yrityksille pääomatehokkaamman tavan omistaa kiinteistöjä yrityksilleen. Säätiö harjoittaa liikekiinteistöjen alla olevien maa-alueiden pitkäaikaista myyntiä ja takaisinvuokrausta kaikkialla Yhdysvalloissa, ja se on ainoa REIT, joka on keskittynyt yksinomaan maavuokrasopimuksiin tukemaan kiinteistösijoituksia ja -kehitystä.

Safehold on varhainen toimija myynti- ja takaisinvuokrausalalla. Tämän seurauksena se hyötyy tarjoamalla innovatiivisia ja ainutlaatuisia vuokratuotteita, jotka tarjoavat REIT:lle laajat voittomarginaalit ja runsaasti tilaa tulevalle kasvulle. Tähän liiketoimintaan pääsylle on kuitenkin vähän esteitä, joten luottamuksen kilpailuetu ei välttämättä ole kestävä.

Safeholdin liiketoiminta on tällä hetkellä vahvaa. Kolmannella vuosineljänneksellä sen liikevaihto kasvoi 52 % edellisestä vuosineljänneksestä useiden uusien aloitusten ansiosta ja lähes kolminkertaisti yksikkökohtaisen FFO:n, osittain maavuokrasopimuksen myynnistä saadun kertaluonteisen voiton ansiosta. REIT osti maavuokrasopimuksen joulukuussa 2020 76.7 miljoonalla dollarilla ja myi sen kolmannella neljänneksellä 136 miljoonalla dollarilla. Jatkuvan liiketoimintansa ansiosta REIT on oikealla tiellä kasvattamaan yksikkökohtaista FFO:ta lähes 30 % tänä vuonna uudelle ennätystasolle.

Safehold on johtaja massiivisilla osoitettavissa olevilla kokonaismarkkinoilla, joiden arvo on arviolta 7 biljoonaa dollaria. Korkojen nousu kuitenkin painaa REIT:n nettoarvoon (NAV). Siksi oletamme REIT:n nettoarvon keskimääräiseksi vuosikasvuksi 2.7 % seuraavan viiden vuoden aikana.

Lisäksi säätiö tarjoaa tällä hetkellä 2.4 prosentin osinkotuottoa. Vaikka tämä tuotto on paljon alhaisempi kuin Medical Propertiesin ja Office Propertiesin tuotot, Safeholdin osinko on paljon turvallisempi kuin kahden muun REIT:n osinko, pääasiassa kiinteän 35 prosentin voittosuhteen ansiosta.

Safehold käy kauppaa tällä hetkellä lähes viiden vuoden alhaisella hinta/NAV-suhteella 0.62, mikä on paljon alhaisempi kuin oletettu käyvän arvon tasomme 1.0. Heti kun korot alkavat hidastua, odotamme REITin palaavan kohti käyvän arvon tasoa. Jos osake käy kauppaa käyvän arvon tasolla viiden vuoden kuluttua, se nauttii 12.6 % vuositasolla tuotoistaan. Ottaen huomioon myös 2.4 %:n osinko ja 2.7 %:n kasvu osuutta kohden, Safehold voi tarjota 17.0 %:n vuosituottoa seuraavien viiden vuoden aikana.

Loppuajatukset

Yllä mainitut kolme REIT:tä ovat tulleet poikkeuksellisen halpoiksi myyntien vuoksi, mikä on johtunut pääasiassa 40 vuoden korkean inflaation vaikutuksesta niiden tulokseen ja arvostukseen.

Odotamme inflaation alkavan hidastua ensi vuonna johtuen Fedin aggressiivisesta politiikasta, joka on asettanut etusijalle inflaation palauttamisen pitkän aikavälin 2 prosenttiin. Aina kun inflaatio hidastuu, edellä mainitut kolme REIT:tä voivat palkita sijoittajia.